家賃保証は気休め?

投資物件の広告で「家賃保証」「10年・20年・30年一括借上げ」とうたったものが数多くあります。それで投資を決めたり、アパートを建てたりした方も多いかと思います。

しかし、これは未来永劫、最初に決めた家賃の保証というわけでありません。ほとんどの場合、この保証は2年ごとにお互いが合意できる家賃で改定していくという内容です。
実際、当初一部屋7万円で保証されていたが、二年経過し、保証会社の判断で「家賃相場が下がったため、更新時から6万円とします」といった改定が全国各地で起きているのです。

家賃保証とは、換言すれば「大家(所有者)→保証会社(借家人A)→入居者(借家人B)」と「転貸し」している状態です。
要するに保証会社も大家さんにとっては、単純に「借家人」なのです。

こういった転貸しの賃貸借契約も一般の賃貸借契約と同様に、決められた期間前に通告すれば、一方的に解除されます。
家賃を下げたくないと言ったところで、「その値段じゃ空室は埋まらない」などという理由でサブリース契約を解除したいと通告されたら、それで終わりなのです。

中には「そんなことしません。長い期間、家賃保証します」なんていう業者もありますが、逆にそういった企業は財務面が怪しかったり、長期間にわたる空き室の保証ができる体力がなかったりするのです。いくら約束したって無い袖は振れないというわけです。
家賃保証をうたった派手な広告を打っていた上場アパート建設会社の、大きな赤字決済があったのは記憶に新しいところ。
どんなにテレビCMを打って募集活動をしても空室率が平均で20%だったというのだから驚きです。

「家賃保証」という甘い言葉に頼らないこと。不動産投資に必要な地味な努力と苦労を惜しんではいけません。